De Tweede Kamer zal de komende tijd het wetsvoorstel betaalbare huur van minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bespreken. Het doel van de wet is dat huurders een huur betalen die past bij de kwaliteit van de woning. Ook moet het voor investeerders aantrekkelijk blijven om te investeren in middenhuur woningen. Daarnaast worden er ook wijzigingen gemaakt in het woningwaarderingsstel (WWS) voor zelfstandige woningen en onzelfstandige woningen (WWSO). De beoogde ingangsdatum van het wetsvoorstel staat gepland op 1 juli dit jaar. Mocht de wet niet aangenomen worden of dat de ingangsdatum wordt verzet, dan zal er teruggevallen worden op de huidige publicatie voor het huurprijsbeleid.
In dit artikel zullen we doornemen wat de wet inhoudt en welke gevolgen dit heeft op het WWS van je woningvoorraad. Met name op het gebied van de energieprestatie punten.
Regulering middenhuur woning
Het kabinet wil middels een nieuwe wet middenhuur woningen beter gaan reguleren. Dit wordt uitgevoerd door de WWS, die nu geldig is voor sociale huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens van € 879,66 (tot 147 punten). Dit is ook toe te passen voor vrije sectorhuurwoningen tot 186 punten. Met de huidige punten indexatie is dat een huurprijs tot € 1.123,13, maar vanwege de nieuwe indexatie die op 1 juli bekend wordt gemaakt zal dit niet de maximale huurprijs zijn als de wet in werking gaat.
Met de wet krijgen huurders in het middensegment toegang tot de Huurcommissie om geschillen voor te leggen over de huurprijs, servicekosten of het onderhoud van de woning. Wel geldt dit alleen voor nieuwe huurcontracten en niet voor bestaande huurcontracten.
Figuur 1: Visual Wet betaalbare huur
Wijzigingen WWS zelfstandige woningen
Eén van de wijzigingen in de WWS voor zelfstandige woningen is dat energieprestatie punten anders worden gewaardeerd. Zo krijgen woningen met:
- Energielabel A of hoger 6 tot 8 punten meer in de nieuwe WWS ten opzichte van de huidige WWS.
- Energielabel B tot en met een D nog steeds dezelfde aantal punten als in de huidige WWS.
- Energielabel E of lager voortaan geen lagere puntentelling, maar aftrekpunten.
- Energielabel E 1 aftrekpunt, energielabel F 5 aftrekpunten en energielabel G 10 aftrekpunten.
Verder zijn de aftrekpunten voor zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen hetzelfde. Het is hierdoor belangrijk dat verhuurders goed letten op de energielabels van hun woningvoorraad. Met name bij huurwoningen met een slecht energielabel (E, F en G) waar de huurprijs dicht bij de maximaal redelijke huur ligt.
Figuur 2: Factsheet Wet betaalbare huur
Een andere wijziging in de WWS is het aandeel punten voor de WOZ-waarde. De WOZ-waarde bij een woning met 188 punten of meer mag niet meer dan 33% meetellen in de WWS. In de huidige WWS staat de grens op 142 punten of meer. De buitenruimte wordt anders gewaardeerd in de WWS. Nu wordt de buitenruimte gewaardeerd met 2 punten per 25m². In de nieuwe WWS krijgt een privé buitenruimte 2 punten met daarbovenop 0,35 punten per m², een gemeenschappelijke buitenruimte 0,75 punten per m² en woningen zonder een privé- of gemeenschappelijke buitenruimte krijgen 5 punten aftrek.
Ook zijn er wijzigingen aangebracht in de waardering van monumenten. De niet-forfaitaire opslag van 15% voor beschermde dorps- en stadsgezichten wordt afgeschaft. Daarnaast geldt er nu een maximale huurprijsopslag van 15% voor gemeentelijke en provinciale monumenten, en van 30% voor Rijksmonumenten. Monumenten met een energielabel E, F en G krijgen geen aftrekpunten, maar 0 punten. De huidige opslag van 50 WWS-punten voor Rijksmonumenten wordt geschrapt, en er wordt een maximale huurprijsopslag van 30% bij een mutatie geïntroduceerd.
Parkeerruimte is als nieuwe rubriek opgenomen in de WWS. Nieuwbouw middenhuur woningen die ná inwerkingtreding van de wet, en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart, mogen verhuurders een maximale prijsopslag van 10% vragen ten opzichte van de maximale WWS-huurprijs. Dit is zolang de regulering in het middensegment geldt. Verder zijn bij diverse rubrieken de definities en randvoorwaarden aangescherpt waarbij meetinstructies en rekenvoorbeelden zijn toegevoegd.
Wijzigingen WWS onzelfstandige woningen
In de modernisering van de woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woning (WWSO) zijn er twee grote wijzigingen toegevoegd die voorheen niet van toepassing waren voor de berekening. Als eerste zijn de punten voor de energieprestatie toegevoegd.
In de huidige puntentelling werden geen punten berekend voor de energieprestatie, omdat voor onzelfstandige woningen geen energielabel verplicht is. Het energielabel wordt op basis van de gehele woning vastgelegd. Met de modernisering van de WWSO wordt nu het energielabel van de gehele woning gebruikt voor de punten. Het enige verschil ten opzichte van de puntentelling voor zelfstandige woningen is dat de punten bepaald worden op basis van de oppervlakte van de onzelfstandige woning. In de onderstaande tabel kun je teruglezen hoe dat eruit komt te zien:
Figuur 3: Ontwerpbesluit modernisering van het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte
De tweede wijziging is het toekennen van punten op basis van de WOZ-waarde. Er wordt onderscheid gemaakt naar WOZ-waarde binnen steden/gebieden (COROP-gebieden). Er wordt gekeken in hoeverre de WOZ-waarde van de onzelfstandige woning afwijkt van de gemiddelde WOZ-waarde in een COROP-gebied. De gemiddelde waarden worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. In de onderstaande tabel kun je teruglezen hoe de punten op basis van de WOZ-waarde eruit komen te zien:
Naast de twee toevoegingen wordt de maximale huurprijsgrens met 25% verhoogd met als doel om de nieuwbouw van onzelfstandige ruimtes te stimuleren.
WWS Energieprestatie Vabi Assets Energie
Binnen Vabi Assets Energie kan met de module WWS inzichtelijk worden gemaakt wat de kansen en gevolgen zijn van de WWS. De module berekent bijvoorbeeld automatisch voor elke woning de punten en de maximale redelijke huur. Ook is in één overzicht te zien wat de huidige huurprijs is ten opzichte van de maximale huurprijs op basis van de energieprestatie. Daarmee beoordeel je bijvoorbeeld of het gunstig is om woningen opnieuw af te melden. Ook kan je in combinatie met energieplannen zien wat de WWS-punten gaan worden in de nieuwe situatie. Op onze supportpagina kan je teruglezen hoe de WWS-functie werkt en hoe je dit kan gebruiken.
Heb je vragen of wil je meer informatie over woningwaarderingsstel (WWS)? Neem dan contact met ons op.
