De Goede Woning, Apeldoorn

“Dankzij de integraliteit voeren we het juiste gesprek op de juiste plaats”

Wooncorporatie De Goede Woning huisvest bijna 8000 huishoudens en is daarmee de oudste en grootste corporatie in Apeldoorn. De wooncorporatie biedt betaalbare en kwalitatief goede woningen aan. Ook ondersteunen ze bewoners die hulp nodig hebben bij het wonen. In 2013 besloot De Goede Woning het vastgoedsturingsproces te professionaliseren met behulp van Assets Beleidssimulatie. De integratie met WALS van Ortec Finance was een van de belangrijkste voorwaarden hierbij.

Elke Germers, strategisch adviseur, en Jeffry Koops, financieel professional, doorlopen samen met de manager vastgoed bij De Goede Woning het gehele proces van vastgoedsturing. In dit gesprek vertellen ze wat de integratie tussen Assets Beleidssimulatie en WALS voor het vastgoedsturingsproces van De Goede Woning betekent.

Allereerst, hoe ziet jullie proces rondom vastgoedsturing eruit?

Gezamenlijk doorlopen we het jaarlijkse vastgoedsturingsproces. In het eerste kwartaal zorgen we dat de gegevens op orde zijn. Vanuit deze integrale gegevens starten we met het maken van een aantal globale strategieën. Deze sturen we door naar de operationele afdelingen, die daarmee aan de slag gaan en hun eerste begrotingsvoorstel hierop maken. Die voorstellen nemen wij mee in de kaderbrief voor het jaarplan en de begroting. Dit is de opdracht naar de afdelingen en van hieruit wordt de definitieve begroting gemaakt. Na de zomer moet dit proces zijn afgerond. De complexstrategieën worden tenslotte ontsloten naar de operatie via het online presentatietool en de complexplannen.

Vabi en Ortec Finance werken intensief samen op het gebied van corporatiesturing. Dankzij de integratie tussen WALS en Assets Beleidssimulatie maakt De Goede Woning gebruik van dezelfde kengetallen en rekenregels voor het doorrekenen van scenario’s. Hoe werkt deze integratie?

Dankzij de integratie met WALS hebben we in Assets Beleidssimulatie de juiste financiële kasstromen van het vastgoedbeleid direct inzichtelijk. Hierdoor is het beleidsproces nu beter verankerd in de organisatie. We sturen op KPI’s die een directe relatie hebben met ons ondernemingsplan. Alle ontwikkelingen met betrekking tot de betaalbaarheid en de kwaliteit van de woning zijn meteen duidelijk. Hierdoor kunnen we de juiste keuzes maken die passen binnen de maatschappelijke, vastgoedgerelateerde en financiële kaders. Door de integratie met WALS wordt onze meerjarenbegroting nu rechtstreeks gevoed vanuit ons vastgoedbeleid, waarbij we op voorhand weten dat dit past binnen de gestelde kaders.

“Sinds de integratie is borging van het beleid beter geworden”

Hoe heeft de samenwerking tussen de twee leveranciers jullie proces verbeterd?

Het proces gaat niet zozeer sneller, maar de kwaliteit is gewoon veel hoger. De samenwerking tussen de afdelingen is beter geworden. Doordat we integraal inzicht hebben, voeren we nu andere gesprekken met elkaar; inhoudelijk over zaken die er toe doen. We zijn nu beiden meer in control en dat geeft een goed gevoel. We raken zelf wat verwend. Elke beleidsvraag vanuit het MT eindigt met: “wat doet het met onze ratio’s?” Deze vragen kunnen we nu op korte termijn beantwoorden.

Heeft de nieuwe woningwet jullie vastgoedsturingsproces veranderd?

Met de invoering van de nieuwe Woningwet moeten we het vastgoedsturingsproces sneller doorlopen. Voor de zomer moeten we namelijk het bod aan de gemeente klaar hebben en na de zomer moet de definitieve begroting klaar zijn. Vorig jaar kon dit wat later worden opgeleverd. Maar doordat onze planning en de integratie van WALS en Assets Beleidssimulatie goed op orde zijn, maken we ons hier geen zorgen over. We redden het wel.

Wat is jullie ervaring met de ondersteuning van Vabi en Ortec Finance?

Onlangs hebben Vabi en Ortec Finance ons samen ondersteund bij een strategisch vraagstuk. Ze hebben ons bij die opdracht met hun gezamenlijke kennis en expertise echt ontzorgd. Achter de schermen verzorgden ze de juiste vastgoedscenario’s en financiële scenario’s binnen Assets Beleidssimulatie en WALS. Tot aan de rapportage hielpen ze ons. Wij kregen een advies aangeleverd, dat we zelf aan het MT konden presenteren. Het advies was goede input voor de begroting van 2017, die we daardoor al zo goed als rond hebben. Het project is wat ons betreft naar volle tevredenheid uitgevoerd en heeft onze verwachtingen overtroffen.

Wat zijn jullie volgende stappen rondom vastgoedsturing?

We willen onze huurders meer gaan betrekken bij onze strategie, te beginnen bij de huurdersvereniging. Verder willen we nog meer optrekken met de corporaties in de buurt. We moeten het bod aan de gemeente immers gezamenlijk doen.

Tenslotte, welke tips geven jullie aan andere corporaties die bezig zijn met vastgoedsturing?

Zorg als corporatie dat je het proces rondom vastgoedsturing goed op orde hebt en dat je daar de juiste instrumenten bij gebruikt. Wat ons betreft: een instrument waarmee je portefeuillestrategie kunt vertalen naar de tactische laag voor de complexstrategie en je de feedback van de operatie meeneemt. Koppel deze uitkomsten vervolgens door naar de afdeling financiën. Zorg dat je betrokken bent bij de implementatie. Ga erbij zitten als het systeem wordt geïmplementeerd, zodat je weet hoe het werkt en je er zelf de voordelen van kunt ervaren. Pas dan kunnen de systemen goed voor je werken, en kan de aandacht volledig gaan naar het betaalbaar en goed wonen voor de doelgroep.