Waarom heb je een NEN 2580 nodig?

Waarom de NEN 2580?

Delft, 31 oktober 2019 –  Ben je benaderd door je collega van financiën met de vraag: Kun je voor mij de gebruiksoppervlakten volgens de NEN 2580 voor onze woningen opleveren? En weet je niet waar je moet beginnen?  Wij leggen graag uit waarom de NEN 2580 vraag wordt gesteld.    

Waarom de NEN 2580 

NEN 2580 is een Nederlandse norm die de termen, definities en bepalingsmethoden bevat voor oppervlakten van terreinen die bestemd zijn voor gebouwen en voor de vloeroppervlakten en inhoud van gebouwen of delen daarvan.  Het doel hiervan is de vergelijkbaarheid van gebouwen te verbeteren.  

 Waarom heb je een NEN 2580 nodig?

NEN 2580 verplicht voor de marktwaarde verhuurde staat  

In de woningwet van 2015 is bepaald dat corporaties hun woningen moeten waarderen op basis van marktwaarde verhuurde staat. Ook dit is in het leven geroepen om de waardebepaling van corporatiewoningen transparant en vergelijkbaar te houden. Hoe deze waardebepaling tot stand moet komen, vertelt het Ministerie van BzK in  het Handboek Marktwaardering. Hierin staat dat “ Toegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde te brengen.” Verder zeggen ze dat je, als woningcorporatie, uiterlijk in 2021 (dus voor 1 januari 2022) moet zorgen dat voor alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hebben. De woningen kunnen dan op basis van de gebruiksoppervlakte getaxeerd worden voor verslagjaar 2021.  

 Het einddoel voor de afdeling financiën is de beschikking over de gebruiksoppervlakte die is vastgesteld conform de NEN 2580. Omdat onjuiste afmetingen grote invloed hebben op de geschatte marktwaarde hebben deze vaak hoge prioriteit. 

De gebruiksoppervlakte kan op verschillende manieren worden vastgesteld: 

  1. Volgens de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen 
  2. Volgens metingen in het kader van de energieprestatie (die eveneens de NEN 2580 als onderlegger heeft). 
  3. Op basis van meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde complex 

 De volgende meetgegevens moeten uiteindelijk worden opgeleverd voor de marktwaardering: 

  • Gebruiksoppervlakte wonen 
  • Gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte 

Gebruik je de meting in het kader van de energieprestatie, dan moet je nog steeds de gebruiksoppervlakte van de overige inpandige ruimtes apart berekenen (volgens de meetinstructie). Deze maken volgens de energieprestatie namelijk geen onderdeel uit van de totale gebruiksoppervlakte. (lees hier meer)

Wie meet de woning op?  

Zowel een medewerker van de corporatie zelf als een extern ingehuurde partij mag de woning inmeten. Voorwaarde is wel dat de NEN 2580 of de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. In de praktijk zal het vaakst de meetinstructie worden gebruikt.  

Wat lever je aan voor de waardering?  

Voor de waardering heb je dus de gebruiksoppervlakte nodig. Dit wordt meestal aangeleverd in een zogenaamd NEN 2580 meetrapport. Hierin vind je een NEN 2580 meetcertificaat en een meetstaat terug.  

Meetcertificaten zijn er in twee types: type A en B. 

  • Type A is een certificaat dat gebaseerd is op controle van een gebouw.  
  • Type B is een certificaat dat gebaseerd is op tekeningen van een gebouw. 

Bekijk hier een NEN 2580 meetrapport voorbeeld (type B)

Na de eerste oplevering  

De gebruiksoppervlakten voor de marktwaardering zijn opgeleverd en op orde voor de marktwaardering. Top! Maar hoe hou je ze up-to-date? Dit staat onder meer in de “handreiking datakwaliteit marktwaardevan Aedes. 

Er zijn een aantal redenen waardoor de gebruiksoppervlakte kan wijzigen: 

  • Verandering van de methodiek of wijzigingen in het handboek marktwaardering  
  • Foutherstel: de gegevens waren eerder nog niet correct ingevoerd 
  • Mutaties van de voorraad, bijvoorbeeld door verkoop, aankoop of renovatie.  

Zorg dat je gegevens daarom op een toekomstbestendige manier vastlegt, zodat de wijzingen snel, automatisch en overzichtelijk worden aangepast. Hiermee voorkom je dubbel en extra werk.  

Meer weten over het toekomstbestendig registreren van de oppervlaktebepalingen?

Lees hier meer over de NEN 2580 Digital Twins  

Gerelateerde artikelen

30 januari 2020
BAG oppervlaktegegevens gebruiken voor de marktwaarde, goed idee?

Zowel gemeenten als corporaties zijn bezig met het op orde brengen van hun gebruiksoppervlakten volgens de NEN 2580. Dit is voor beiden namelijk verplicht...

22 november 2019
Gebruiksoppervlakten voor de marktwaardering, waar staan corporaties?

Delft, 28 november 2019 – Binnenkort moet elke corporatie de gebruiksoppervlakten voor de marktwaardering opnemen volgens de NEN 2580 norm. Maar hoever zijn corporaties...

19 november 2019
Vanaf wanneer is de NEN 2580 verplicht voor woningcorporaties?

Delft, 19 november 2019 – Binnenkort moet elke corporatie de gebruiksoppervlakte, aangeleverd voor de marktwaardering, opnemen volgens de NEN 2580 norm. Maar vanaf wanneer...