Vastgoeddata op orde, waar te beginnen? De medewerker planmatig onderhoud

medewerker planmatig onderhoud

Deel 4: het verhaal van de medewerker planmatig onderhoud

Delft, 31 augustus 2017 – Er zijn vastgoeddata die alleen voor jou en collega’s met vergelijkbare werkzaamheden interessant zijn, en er zijn vastgoeddata die voor bijna de hele organisatie relevant zijn. Uit de interviews die we hielden met ruim 50 corporatiemedewerkers van verschillende corporaties blijkt dat de MJOP met geplande planmatige onderhoudswerkzaamheden zeker in de top 3 van meest relevante data staat. Wat in de MJOP staat kan in de praktijk een grote invloed hebben op hoe de collega’s met de dagelijkse vragen rondom vastgoed omgaan. Met welke zaken houdt een medewerker planmatig onderhoud rekening om tot één van de belangrijkste resultaten van zijn of haar werkzaamheden: de MJOP te komen? En aan welke aspecten wordt er nog meer gedacht om de werkzaamheden nog accurater en efficiënter uit te voeren?

planmatig onderhoud

Dit artikel is een onderdeel van een reeks artikelen die vanuit het perspectief van de corporatiemedewerkers vertelt aan welke vastgoeddata zij waarde hechten bij het verhuren en het beheren van woningen. Eerder zijn de verhalen van de verhuurmedewerker, de opzichter en de medewerker bedrijfsbureau aan bod geweest, deze maand staat de medewerker planmatig onderhoud centraal.

Uitdagingen van de medewerker planmatig onderhoud

Een belangrijk aspect in het beheer van vastgoed is het planmatig onderhoud. Een MJOB (meerjarenonderhoudsbegroting) maakt het voor de corporaties mogelijk om strategisch om te gaan met gebouwen. Hierbij wordt niet alleen een bewuste keuze in de te handhaven technische kwaliteit gemaakt, maar ook een voorspelling over de te verwachten uitgaven komt op deze manier tot stand. Vanuit risicomanagement is het noodzakelijk om in het bestedingspatroon prioriteiten te kunnen onderbouwen met behulp van de MJOB. Om dit te bereiken moet de medewerker planmatig onderhoud een zo goed mogelijk, op de praktijk aansluitende MJOB opstellen. Een te optimistische begroting leidt tot financiële knelpunten die de financiële continuïteit van de organisatie in gevaar kunnen brengen. Maar een onnodig voorzichtige begroting bemoeilijkt juist het effectief inzetten van de financiële middelen om bijvoorbeeld maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Adequaat inzetten van de middelen, kennis en expertise van mensen en ervoor zorgen dat de kwaliteit van de MJOB op orde is, dat is dé uitdaging voor de medewerker planmatig onderhoud.

Er zijn verschillende hulpmiddelen en werkmethoden die voor de medewerker planmatig onderhoud inzetbaar zijn om een goed kloppende MJOB op te stellen. De classificatiemethodes zoals NL/SfB zorgen ervoor dat de voorkomende elementen in een gebouw op een overzichtelijke wijze gegroepeerd en opgenomen worden in de begroting. Aangescherpt inzicht uit de praktijk zorgt ervoor dat de theoretisch onderhoudscyclus zich er steeds beter voor leent om een stabiele indicator te zijn voor de voorspelling van noodzakelijk onderhoud. Onafhankelijke metingsinstrumenten zoals de conditiemeting conform NEN 2767 kunnen de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen van gebouwen en infrastructuur op een objectief en uniforme wijze meten. Met actueel inzicht uit het dagelijkse onderhoud kunnen de te onderhouden onderdelen in de begroting nog beter onderbouwd worden. De deskundigheid van de kostenexperts en innovatieve samenwerkingsvoorstellen (zoals Resultaat Gericht Samenwerken) van marktpartijen zorgen ervoor dat de discrepantie tussen de begroting en realisatie steeds minder veroorzaakt wordt door de prijs. Maar op het meest basale onderdeel van de onderhoudsbegroting, de hoeveelheid van de onderhoudselementen, hebben veel corporaties nog steeds onvoldoende grip. De eenmalig door een partij geïnventariseerde hoeveelheden worden vaak als waarheid aangenomen voor de begroting, terwijl de uitvoerende partijen na eigen inventarisatie op andere hoeveelheden kunnen uitkomen. Hoe er vervolgens met het geconstateerde verschil in de hoeveelheden wordt omgegaan leidt weer tot discussie en onzekerheden in de organisatie. De medewerkers die wij spraken zien een oplossing in BIM modellen, maar vooralsnog blijft het een grote opgave om dit voor de hele voorraad te realiseren. Tenslotte blijft het verantwoord opnemen van onvoorziene uitgaven een moeilijk dossier voor de medewerker planmatig onderhoud. Voor een deel is het ‘onvoorziene’ volgens een medewerker inzichtelijk te maken door in de begroting al rekening te houden met reeds bekende risico’s rondom bijvoorbeeld asbest en de constructieve veiligheid van galerijvloeren en balkons.

Informatiebehoefte vastgoeddata medewerker planmatig onderhoud

Over welke concrete informatie over het vastgoed gaat het dan? Wij hebben aan de medewerkers planmatig onderhoud van verschillende woningcorporaties gevraagd en op basis van hun bevindingen hebben wij een aanbeveling gemaakt. Deze is te lezen in het vijfde hoofdstuk van ons E-book “Vastgoeddata op orde, meer dan een inhaalrace”.

Download het e-book

Gerelateerde artikelen

30 april 2021
Standaardwaarden voor woningisolatie: het nieuwe sturingsmiddel

Op 18 maart jl. heeft Demissionair Minister Ollongren een nieuw sturingsmiddel voor verduurzaming van woningen geïntroduceerd: de Standaardwaarden. Dit is één van de afspraken...

29 april 2021
Snel je NTA 8800 labels digitaal opnemen met Movin U

Wil jij je NTA 8800 labels digitaal opnemen? Met de oplossing van onze partner Movin’U Neem je alle benodigde gegevens met een handige app digitaal op locatie...

20 april 2021
Circulatieleiding tekenen: verder uitgelegd

In het nieuwsartikel ‘Waar kan ik op letten bij het tekenen van een circulatieleiding?’ werd in het kort uitgelegd hoe circulatie van tapwater aangesloten...