Gebruiksoppervlakte voor de marktwaardering, wanneer gebruik je welke methode?

gebruiksoppervlakte voor de marktwaardering

Het geactualiseerde handboek marktwaardering geeft aan dat corporaties uiterlijk in 2022 voor elke woning dienen te beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN2580 meetinstructie. Er zijn verschillende manieren om deze gebruiksoppervlakte voor de marktwaardering te achterhalen. Maar wanneer gebruik je nu welke methode?

  1. De gebruiksoppervlakte gebruiken van de BAG of de waarderingskamer (= WOZ)
  2. De gebruiksoppervlakte gebruiken die verkregen is bij de bepaling van het Energielabel of de Energie-index (bijvoorbeeld uit Vabi Assets Energie)
  3. De gebruiksoppervlakte gebruiken die is verkregen uit tekeningen of BIM modellen
  4. De gebruiksoppervlakte achterhalen door inspecties

Tot 2021 is het toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG of de waarderingskamer. In de handreiking van BZK wordt wel geadviseerd dat als er betere (gecheckte) gegevens voorhanden zijn, die te gebruiken. De vierkante meters gebruiksoppervlakte in de BAG zijn namelijk deels modelmatig bepaald. Voor betere gegevens wordt verwezen naar de oppervlaktebepaling van de Energie-Index. Deze oppervlaktes zijn conform een geattesteerde methodiek en vaak recent opgenomen. Er kan echter een verschil optreden tussen de gebruiksoppervlakte volgens de NEN2580 en de methodiek voor de energieprestatie.

Het verschil tussen de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580 en de methodiek voor de energieprestatie

Het verschil zit in de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Volgens NEN2580 zijn overige inpandige ruimten (mits ze voldoen aan een aantal voorwaarden) altijd onderdeel van de totale gebruiksoppervlakte. Dit is bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte voor de energieprestatie niet het geval. Daar maken deze ruimten standaard géén onderdeel uit van de rekenzone en wordt door middel van een beslisdiagram bepaald of deze alsnog bij de rekenzone hoort. Daarbij komt dat de voorwaarden uit NEN2580 voor de overige inpandige ruimten niet dezelfde zijn als de voorwaarden uit het beslisdiagram van de energieprestatie. We lichten het toe met een voorbeeld:

Neem bijvoorbeeld een woning van 5,1 meter breed en 8,92 meter lang (binnenmaat), waarvan de zolder bereikbaar is met een wegklapbare, opvouwbare of eenvoudig verwijderbare trap. Hierbij is de zoldervloer niet geïsoleerd is, maar bevat wel een spouw. Het dak is niet geïsoleerd en bevat géén spouw. De gebruiksoppervlaktes van de verschillende verdiepingen zijn als volgt:

  • Begane grond: 5,1 * 8,92 = 45,49 vierkante meter
  • Eerste verdieping: 5,1 * 8,92 = 45,49 vierkante meter
  • Zolder: 5,1 * 6,4 =  32,64 vierkante meter
    (de lengte is kleiner in verband met de hellingshoek van het dak)

NEN2580 zou dan uitkomen op 123,62 vierkante meter gebruiksoppervlak en de methode voor de energieprestatie op 90,98 vierkante meter. Het gebruiksoppervlak volgens de energieprestatie kan dus in sommige gevallen kleiner uitvallen dan de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

Kun je de gebruiksoppervlakte uit Vabi Assets Energie nu wel of niet gebruiken?

Volgens het handboek mag het in ieder geval tot 2022. Wij adviseren de gebruiksoppervlakte uit de BAG en de gebruiksoppervlakte uit Vabi Assets Energie naast elkaar te zetten. Hiermee controleer je of deze sterk afwijken en zijn de gebruiksoppervlaktes uit Vabi Assets Energie een hulpmiddel voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat en in veel gevallen betrouwbaarder dan de BAG.

Door middel van onderstaande tutorial laten we zien hoe je eenvoudig zelf gegevens uit Vabi Assets Energie exporteert. Selecteer hiervoor bij de CSV export in Vabi Assets Energie: oppervlak totaal onder het kopje algemeen.

Wanneer gebruik je de andere methodes om de gebruiksoppervlakte voor de marktwaardering te achterhalen?

We hebben in het bovenstaande voorbeeld gezien dat de gebruiksoppervlakte uit de energieprestatie lager kan uitvallen dan de NEN2580. Een te lage input voor gebruiksoppervlaktes kan een lagere marktwaardebepaling betekenen, wat een negatief effect heeft op het kredietplafond en daarmee de investeringscapaciteit. Om in 2019 zeker te zijn van juiste gebruiksoppervlaktes conform de NEN2580 kun je gebruik maken van tekeningen, Digital Twins of inspecties op locatie. Nog slimmer is om dit te combineren. Begin daar op tijd mee zodat je aan kunt haken bij bestaande processen. Heb je bijvoorbeeld nieuwe opnames voor Energie-Indexen gepland staan? Combineer dit dan met het achterhalen van de gebruiksoppervlakte voor de marktwaardering en neem bijvoorbeeld gelijk de WWS punten mee. Zo kom je maar één keer achter de voordeur, heb je de informatie over de woning up-to-date en meteen geactualiseerde plattegronden.

Meer informatie

Heb je nog vragen of wil je meer informatie? Neem dan contact met ons op, wij helpen u graag verder.

Gerelateerde artikelen

30 januari 2020
BAG oppervlaktegegevens gebruiken voor de marktwaarde, goed idee?

Zowel gemeenten als corporaties zijn bezig met het op orde brengen van hun gebruiksoppervlakten volgens de NEN 2580. Dit is voor beiden namelijk verplicht...

22 november 2019
Gebruiksoppervlakten voor de marktwaardering, waar staan corporaties?

Delft, 28 november 2019 – Binnenkort moet elke corporatie de gebruiksoppervlakten voor de marktwaardering opnemen volgens de NEN 2580 norm. Maar hoever zijn corporaties...

19 november 2019
Vanaf wanneer is de NEN 2580 verplicht voor woningcorporaties?

Delft, 19 november 2019 – Binnenkort moet elke corporatie de gebruiksoppervlakte, aangeleverd voor de marktwaardering, opnemen volgens de NEN 2580 norm. Maar vanaf wanneer...